政史研究所提问:

恒大负债8700亿,许家印卸任董事,龙头崩溃,中国房地产会变天吗

精选优质回答: 恒大负债8700亿,许家印卸任董事,龙头崩溃,中国房地产会变天吗

2021年8月17日,国家企业信用信息公示系统显示,许家印卸任恒大地产董事长,柯鹏也不再担任恒大地产总经理。新任的董事长、总经理、法人代表由赵长龙“一肩挑”。

于是网上就有人说恒大要出事了,这明显是找了个“背锅侠”、“替罪羊”。那么曾经数度登顶中国首富宝座的许家印,真的会“跑路”吗?

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这个问题暂且不谈,但许家印去职的消息一出,资本市场立即掀起了一场轩然大波,恒大系的股票从当天开始就全线暴跌:恒大物业大跌8.6%,恒大汽车大跌5.1%,中国恒大大跌4.3%,除此之外,恒大系的债券也开始全部下跌。

而在许家印辞职之前,也就是今年的7月19日,江苏省的广发银行宜兴支行向无锡市中级人民法院提交了一份申请书,要求提前冻结、查封恒大地产的1.32亿资产,广发银行的理由是不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害。

尽管恒大地产紧急发表声明称恒大对广发银行的还款截至日期还有半年,并会“依法起诉”广发银行宜兴支行滥用“诉讼前保全”的行为,但恒大还是很快就把钱给还掉了。

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这1.3亿对于恒大这个庞然大物来说或许根本不算什么,但广发银行的行为却引发了恒大系的暴跌,恒大系市值在19日的一天之内蒸发了740亿港元。

要知道,银行向来是最具有风险意识和安全管理意识的,不管外界怎么猜测,广发银行必定是嗅到了危险才作出了这样的举措。

但问题却没有那么简单,根据3月31日恒大集团发布的年报成绩单来看,恒大在2020年全年的销售额达到了7232亿元,是名副其实的全球第一房企,这无论如何都难让人联想到恒大会出问题。

但同时,恒大财报也显示了2020年恒大的负债额已经达到了惊人的8700亿人民币。这个数字相当于2020年全国财政总收入(18万亿)的二十分之一。

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而在恒大借壳深深房回归A股上市失败后,国家监管机构也向房地产业祭出了“三道红线”,这三道红线是:剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。而中国恒大三道红线全中,资金链的综合危险度位居全国第二名。

所以在今年3月的业绩发布会上,许家印给出了未来三年的“红转绿”计划:一、2021年6月30日将净负债率降至100%以下;二、2021年12月31日现金短债比达到1以上;三、2022年12月31日将资产负债率降至70%以下。

截至6月末,恒大的有息负债已降至约5700亿元,与去年最高峰时的8700多亿元相比,大幅下降了约3000亿元。许家印“红转绿”的第一个计划已经成功实现。

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但这里我们需要解释一下,就“还债”这件事来说,不管是企业还是个人,都是一开始简单,越往后还越难的。

打个比方,假如你欠了别人100万,在还债初期,你一般会收集一些可支配的现金,不够的话再卖一些家里的金银细软和奢侈品之类的,诸如汽车、老婆的名牌包包等,这些都很容易在短时间之内筹到资金。

所以在一开始,或许你很快就能还50万,但剩下的50万你是会越来越难还的。因为值钱的都被拿去卖了,家里就剩下床单、床垫、衣服、窗帘等一些不值钱的东西。而这时候你借钱也会极为困难,因为你“信誉”正在一步步下降,没人能保证借给你的钱你能还回来,最终你不得不卖房子卖地,走向真正的破产。

而类比到企业,如果企业走到这一步,可以变现的优质资产会越来越少,而没人投资、银行贷不了款的境况则会越来越多,最终资金链出现问题,企业面临破产。

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许家印

所以恒大在这么短的时间内可以将有息负债降低3000亿,确实是令人震惊的。但后面会怎么样,是很难让人不生疑的。

不过恒大的债务总量实在是太大了,无论对谁来说,恒大的“崩盘”都会引发极大的房地产业和金融业的动荡。而这绝对不是国家愿意看到的。

所以在8月初的时候,有三家银行,分别是民生银行、浙商银行和浦发银行,都将恒大即将到期的债务给延后到了年底,这很有可能就是国家从中斡旋的结果。

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而恒大降低债务的方法是什么呢?也不外乎三点,第一,出售房子套现回笼;第二,拆分并出售它旗下各个企业的股份;第三,说服债权人债转股,这样债权人变成了股东,钱就不用还。

比如出售资产这一块,恒大正在加速步伐。6月20日,中国恒大转让7.39亿股恒腾网络股份,对应总价为44.33亿港元;6月21日,转让嘉凯城29.9%股份,价款合计约27.62亿元;8月1日,中国恒大再次出售恒腾网络股权,总价32.5亿港元;8月2日,恒大退出深圳高新投股东,7.08%股权转让给万科旗下子公司等。

而根据最新消息,恒大也在考虑出售中国恒大新能源汽车以及恒大物业集团的部分权益,甚至恒大的香港总部大厦也在考虑出售给越秀集团。

还有人说,足球广州恒大队也要解散,下一个“江苏苏宁队”即将到来,这着实让不少球迷担心了一番,但据权威媒体《东方体育日报》透露,广州恒大俱乐部在恒大集团的业务中占比非常小,但是作用却很大,所以并不是恒大集团急于出售的业务。

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但不管怎么样,明眼人都能看出来恒大面临着危机。恒大的信用正在一步步降低,它依靠自己庞大的体量,通过消化存量的楼盘确实可以套现并降低一些债务,但它再想开建新楼盘就会很难。

而房地产商真正挣钱的不是现有的房子,而是手中握着的还未开发的潜在房子,比如年销售额1000亿的房地产商,手中可能就有三四千亿的潜在房子等待开发。

而这1000亿房子如果全卖了,可能利润也就100亿;如果房价暴涨,比如说翻了一倍,那么利润也不过200亿,但那些三四千亿等待开发的房子则直接翻一番,暴涨至七八千亿,200亿虽然很多,但跟七八千亿相比,也就只是“小钱”了。

所以很多房地产商都会去努力储备土地,然后将“杠杆”拉到极致,从而“身价”飙升。房地产业在最火热的时候,那些开发商用十几年时间将身价从几亿干到上千亿,用的都是这种方法。而恒大就是中国囤地最大的开发商,其土地储备位居行业第一。

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但若恒大通过大量消化存量楼盘来套现,那么新建楼盘就会很难,因为在房价不断上涨的情况下,没卖出去的房子永远比卖出去的值钱。而恒大此举无疑会使未来的现金流出现问题。

进一步说,如果恒大的现金流出现问题,其信用持续降低的话,出于投资目的的购房者会减少,而有刚性需求的购房者也会进行观望。

毕竟买房对于普通老百姓来说花费的可能是一生的积蓄,谨慎一点无可厚非,而既然地产业出现问题,那么我就不妨再等几年,再看看行情再买。而这都会压缩未来房地产的交易量,从而反过来进一步导致恒大的现金回笼出现困难,从而形成恶性循环。

尽管恒大还在不断发通告,表示恒大的优质资产很多,手里的王牌也很多,至于恒大地产的许家印和柯鹏等高管纷纷卸任,只是恒大地产借深深房回A股终止后的正常变动,未涉及具体管理架构、股权的变化。但看出恒大有问题却一点也不难。

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夏海钧

据港交所显示,在许家印紧急卸任恒大地产董事长时,中国恒大副主席夏海钧在8月11日分别减持了1000万股恒大物业和300万股恒大汽车,套现超过一亿港币。

减持很正常,但这位恒大副主席减持的时间点,却是恒大汽车的股价从70块钱跌到10块钱的时候。试想一下,如果说这是优良资产,恒大高管会在这个点套现吗?企业资产优良不优良,难道企业自己的高管会不知道吗?事实看来已经不言而喻了。

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马云

现在让我们回到许家印会不会跑、恒大会不会崩溃的问题。其实自从2019年马云宣布退休之后,紧接着41岁的拼多多创始人黄峥、苏宁易购创始人张近东以及最近的许家印等商界大佬纷纷宣布“退休”。

但这绝不意味着他们就要“跑路”,或是不再掌控集团,只是因为某些原因,这些大佬不得不走向幕后来规避风险。但企业的实际掌控人,其实还是那些“退休”的大佬们。

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许家印

就拿许家印来说,许家印此次卸任的只是恒大地产董事长,而不是恒大集团董事局主席。而恒大地产,只是恒大集团的一部分,恒大集团下除了恒大地产,还有恒大物业、恒大汽车、恒大金融、恒大冰泉等业务。

而且,许家印为恒大地产实际控制人的身份并没有改变。单凭实际控制人这一身份他就跑不了。而且我们前面也说了,恒大债务总量实在是太大了,如果恒大“崩盘”,必将引发房地产业和金融业的极大动荡。最终受损最严重的不是银行,而是老百姓。他们手里攒了一辈子钱买的期房可能出现兑现不了的问题。

所以如果恒大不能度过危机,或是找到足够厉害的人来接盘,国家是不会让恒大就这样破产重组的,因为那可能迎来的房地产业和金融业的动荡和危害没有人可以预料。

早在2017年万达海外并购惹了大麻烦时,网上就有很多传说称王健林会跑路,但结果是王健林壮士断臂,一口气卖卖卖,终于缓了过来。

而恒大发言人所说恒大还有很多“底牌”的话并非夸大其词,以恒大的体量和规模,如果许家印肯壮士断腕,恒大度过此次危机应该没有问题。

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但房地产业恐怕真的要变天了,其衰退的趋势在所难免,至于房地产的结局究竟会如何,我们只能“让子弹再飞一会儿”了!