财经前瞻提问:

手里有80万,下半年应该买房还是存钱?孙宏斌“三句话”可作参考

精选优质回答:

2016年12月14日至16日,北京召开了一个重要经济会议,会议上明确指出:促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这也是贯穿整个楼市调控的核心思想:房住不炒。转眼间时间已经来到了2021年,还有3个月就到达了5年的调控周期。不知道5年前坚持不买房的人,现在有没有后悔?

公开数据显示,2016年我国平均房价为7475元/㎡,2021年8月,平均房价已经涨到了10980元/㎡,足足上涨了,足足上涨了46.9%。更为关键的是,这仅仅是平均值,如果除去房价稳定或者稳中有跌的偏远小城市的话,许多城市的房价可以说是“翻倍涨”了。根据中国房价行情网公布的8月房价数据来看,纳入统计的315个城市中,平均房价超过万元的有73个,平均房价超过两万元的城市有18个,平均房价超过3万元的城市有7个(不含深圳)。此外,从5月份公布的数据来看,超过万元的县城数量已经达到103个。

手里有80万,下半年应该买房还是存钱?孙宏斌“三句话”可作参考

正因如此,近期楼市中不断传出“未来房价会继续大涨”、“房价普涨已成定势”甚至存在楼市调控无法限制房价上涨的声音。但事实真是如此吗?答案是否定的,可以说,正是因为楼市不断地调控,楼市才能发展成为现在这个地步,否则如果继续放任炒房投资资金流入楼市的话,那么这场“击鼓传花”的游戏迟早有一天会结束,进而引发一系列金融风险,上世纪90年代的日本房地产泡沫以及2008年的美国次贷危机就是很好的例子。

事实上,对比一下2016年之前的楼市,不难发现还是有很大的区别。首先,过去房价大涨的趋势已经停止了,取而代之的房价涨幅回到个位数并且涨幅还在不断收缩。其次,过去全面普涨的势头同样停止了,根据房价行情网公布的数据来看,自今年1月起,房价下跌城市的数量就在不断增多,从1月份的104座城市增至8月份的189座。第三,无论是从楼市调控次数还是密度来看,都处于不断增加的状态,今年更是从金融层面着手,收紧了楼市资金的注水口。

手里有80万,下半年应该买房还是存钱?孙宏斌“三句话”可作参考

因此,目前的情况是:随着 “房住不炒”越来越深入人心,楼市的天平正在发生倾斜,甚至有些城市开始为房价下跌而烦恼,正在通过制定政策的方式限制房价跌幅。相比于一线城市的降温调控,三四线城市更是出现了“逆向调控”,为了防止开发商通过恶意降价进行违规竞争,岳阳、江阴、唐山、沈阳、菏泽、昆明、惠州、桂林等地均发布了“限跌令”来进行楼市调控。那么对于还没有买房的刚需来说,手里有80万,今明两年应该买房还是存钱?买房还能“翻倍赚”吗?孙宏斌说的三句话或许能给我们参考。

手里有80万,下半年应该买房还是存钱?孙宏斌“三句话”可作参考

01

在2018年的公司业绩发布会上,孙宏斌表示:“我是支持调控的,如果不调控的话,这个行业也就没法干了,房价和地价都要上天了”。可能很多人会认为,房价上涨得越高,开发商就能挣更多钱,因此开发商也希望房价大涨,理论上来讲是这样。但如果房价过高的话,就会导致越来越多的人买不起房,如同著名主持人白岩松说的一样,如果房价普遍涨到三四万,那么就和普通人没什么关系了,反正也买不起。开发商的销量也会减少,只会导致库存进一步增加。

根据去年4月央行公布的统计数据来看,2019年12月,我国城镇家庭住宅普及率已经超过96%,且户均持有1.5套房。也就是说,城镇真正剩余的刚需已经不多。反观开发商的库存也是一直上升状态,2021年7月末,全国房地产广义库存达380441万平方米,环比微增0.1%,同比上涨5%。“广义库存”指的是已经建好的现房与开始动工的期房数量之和,按照每套房100平来计算,相当于3800万套房源等待销售,这也难免许多开发商为了清理库存而出现的降价竞争,正好对应了上述的“限跌令”。

手里有80万,下半年应该买房还是存钱?孙宏斌“三句话”可作参考

02

2018年3月份的亚布力论坛上,孙宏斌也发表了对于楼市的看法:“未来五年房价既不会大涨也不会大跌,而是处于波动状态,这是所有人的共识”。在去年下半年的“十四五”规划大纲中,提到了未来5年楼市的发展基调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。正如孙宏斌强调的那样,当前楼市已进入双向调控时代,防止大跌和大涨的情况出现,“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下“稳”字当头。

如何理解房价处于波动状态呢?主要在于楼市的“分化”现象,随着人口的不断流动,许多热点城市每年都会迎来大量人口流入,而人口带来了住房需求,因此这类城市往往会出现房价上涨过快的情况,因此需要进行调控。反观一些人口不断流失的城市,由于住房需求不断减少,房价也容易受到影响而出现下跌甚至持续下跌的情况,同样不利于楼市发展,因此需要进行控制。也就是说,一部分城市房价会出现“稳中有涨”,另一部分城市会出现“稳中有跌”的情况。

手里有80万,下半年应该买房还是存钱?孙宏斌“三句话”可作参考

03

8月31日,融创董事会主席孙宏斌在公司2021年中期业绩投资人会议上表示:“我们预计下半年市场会比较惨烈,要给自己留出比较安全的边界。”对于各大房企而言,今年下半年的确十分不友好,在密集的调控下,除了房价以外,土地市场也迎来了新规,比如“双集中”、“限价”等。在这样的大背景下,房企拿地的毛利润普遍开始下滑,Wind数据显示,上市房企2018年-2020年同期销售毛利率算术平均数分别为30.7%、30%、30.9%。今年上半年降为26.9%。

手里有80万,下半年应该买房还是存钱?孙宏斌“三句话”可作参考

8月26日,旭辉控股董事局主席林中表示,高杠杆、土地红利时代之后,房地产已走过了暴利时代,未来不太会有非常高的利润率。万科2021年半年度业绩说明会上,万科总裁祝九胜同样表示:“稳字当头,是万科当前的应对;活下去比什么都重要。”叶落而知秋,连当前头部房企都需要“活下去”、“留退路”的话,足以说明当前房地产正逐渐回归正常行业。

通过上述孙宏斌的“3句话”,我们不难发现属于房地产的“黄金时代”已经过去,正逐步走向白银时代,换言之未来的楼市也会朝着更加平稳的方向发展,大涨和大跌都不会出现。因此,对于开始的问题,手里有80万,5年后是否还能“翻倍赚”的问题,答案已经很明显,是绝对不可能的。目前楼市的大趋势下,未来房价涨幅会进一步收缩,直到房价逐渐回归理性,楼市泡沫消除,但需要注意的是,对于刚需来说,经济条件允许的情况下是可以买房的,尽管大涨不可能,但同样也不会大跌。对于投机炒房的来说,则建议尽快收手,否则很容易被“套牢”在楼市。