财经前瞻提问:

手握三套房卖不掉,直降500万难出手?更心酸的是有人开始断供了

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很多人对于房价的印象,还停留在“一直涨”中。但事实上,随着房住不炒不断深入人心,楼市的天平已开始出现倾斜,甚至有部分城市开始为了房价下跌而苦恼,为了防止房价下跌过快出现了“逆向调控”,相比于一线城市纷纷出台措施限制房价上涨,三四线部分城市正迎来“限跌”的楼市调控。

公开数据显示,今年7月28日到9月9日,菏泽、岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、株洲等7个城市先后出台“限跌令”,限制开发商恶意降价的行为。对于绝大多数人来说,房价下跌是好事,为何还需要进行限制呢?答案很简单,房价不是“不能降”而是“别瞎降”:随着楼市去库存环境恶化,开发商之间出现了通过恶意降价进行违规竞争的行为,扰乱市场秩序,还引起了已购房业主的反对,甚至出现砸售楼处的现象。

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其次,每年的8月底,房企往往都会召开会议来应对接下来的“金九银十”黄金周期。但对于下半年的楼市行情,许多大型房企同样不看好。8月26日,旭辉控股董事局主席林中表示:高杠杆、土地红利时代之后,房地产已走过了暴利时代,未来不太会有非常高的利润率。8月27日,另一家公司在和投资者交流时同样表示,房地产行业从“黄金时代”变成了“白银时代”,行业整体毛利率处于下行趋势。

8月30日,在万科2021年半年度业绩说明会上,万科首席执行官、总裁祝九胜更是直言不讳表示,“稳字当头,是万科当前的应对;活下去比什么都重要。”31日,董事会主席孙宏斌在公司2021年中期业绩投资人会议上同样说了一句耐人寻味的话:“我们预计下半年市场会比较惨烈,要给自己留出比较安全的边界”。也就是说,连当前的头部房企对于未来楼市的态度都是“努力活下去”、“惨烈”了,由此可见当前房地产市场形势有多严峻。

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第三,随着调控的不断深入,二手房市场大幅回落,甚至“冰封”,住房“去金融化”进一步推进。根据贝壳研究院公布的数据显示,8月全国有66个城市新房市场成交量环比持续下滑,重点监测的21个热点城市中,17个城市成交面积环比下降,其中武汉降幅最高,达到82%;南京、重庆等热点城市紧随其后。深圳二手住宅成交量为2043套,再次同比暴跌77.28%,创下10年新低。量能度最弱的城市为深圳,为-49.6%,已经连续4个月垫底。

除了住房市场以外,土地市场同样遇冷。中指研究院公布的数据显示,2021年8月,全国出让金排名前20城市成交总额为1253亿元,与去年同期相比减少55%。全国300个城市土地出让金总额为2264亿元,环比减少17%,同比减少49%。值得一提的是,许多坚信“房价不会跌”的人,其主要依据也在于土地市场,并将土地与住房比喻为“面粉”与“面包”的关系,如今看来,“面粉”市场已经遇冷,那么“面包”的价格出现波动也是必然。

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之前有人提到过,许多数据讲的都是宏观层面的变化,对于我们普通老百姓来说还有些难以理解,甚至看不懂。那么接来下我们就从三个具体案例来看看当前的楼市正出现怎样的变化:

01

正如上文提到的,许多城市二手房市场都出现了遇冷的情况。据媒体报道,全国首个发布“限跌令”的城市菏泽,有人手持3套房,却“卖不掉”:2016年~2018年,菏泽的平均房价从4750元上涨至6700元,涨幅高达41%。如此迅速的上涨自然也吸引了不少投资者,来自北京的李先生就卖掉了房产,拿着300万元在当地热门地段买了3套房,计划未来房价大涨再卖掉其中一套房,继续投资房产。但万万没想到的是,如今3年时间过去了,自己的房子不仅没有涨价,反而降到了每平米5800元左右。受到近期“输入性通胀”的影响,自己做的生意不仅拿货成本提高了,销量还变差了,前后大概亏了50万元。

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正因如此,李先生想着这样下去也不是个办法,计划将房子全部卖掉及时从楼市抽身。事与愿违的是,今年5月份挂牌的房子直到现在还没有卖出去,自己先后多次调价,其中一套房更是直降20万元却依旧没有卖出去。后来打听才知道,如果按照网上挂牌价格来出售的话是根本卖不动的,同小区有人一套房降价30万元都没有卖出去。事实上,自2020年下半年开始,许多媒体以及专家学者就建议手里持有多套房的,如果不是在热门城市就应该卖掉,因为根据央行公布的统计来看,城镇家庭住房持有率已经达到96%以上,说明真正的需求已经不多,未来接盘的人只会越来越少。

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02

再来看看被大家称为“炒房”第一城的深圳,数据显示,深圳8月份二手房成交量达到了近十年来最低点,并且已成为成交量能度最弱的城市。而深圳的学区房面临的问题更为严峻,根据新浪财经报道,位于深圳市福田区的港中旅花园,一套带有“双名校学位”的顶级学区房,竟然持续流拍多日。按照过去的价格,该房源理论上可以拍到2500万元以上,如今起拍价格为1970万元,直降500万却依旧无人问津。这并非偶然情况,根据《潇湘晨报》报道,深圳学区房新政即将实施的消息出来之后,不少学区房业主主动下调价格,幅度均以百万元起步,并表示,只要买家诚心想买,价格还可以再谈。

不仅如此,这股“降价风”还从深圳吹到其他一线城市:根据21世纪经济报道,北京西城德胜片区的房产经纪人表示,这个曾被誉为“顶级学区”的片区,近期成交情况依然处在冰点以下。自北京西城严格实施多校划片入学政策后,学区房就迎来了冷却潮,比如德胜、月坛的“顶级学区”,大幅降价的案例层出不穷。根据记者走访,甚至有卖家仅隔一个月,就少卖了150万元,降幅相当于三线城市一套房的总价格。

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03

根据上观新闻的报道,近期有市场消息称,沈阳市沈北新区某楼盘推出了部分特价房源,原来均价1.1万元的某项目,如今降至8000元每平米。无独有偶,昆明也同样出现了个别楼盘大幅降价的情况:某楼盘原本均价为1.6万元左右,但部分房源却在短短几天内降至1万元,降幅达40%以上。有的业主刚交完首付,没过两天迎来降价消息,一套房直接贬值50万元。

通过上述的三个消息,我们不难得出相应的三个结论:1、对于房价的印象,不能只停留在“一直涨”。要相信随着楼市的不断调控,房价泡沫不断消除,部分地方房价也会随之下跌。2、即使是一线城市,楼市也会遇冷,并且楼市中并没有永远的“硬通货”。上文提到的深圳福田区顶级学区房,其总面积仅为117㎡,相当于单价达到了20万元以上,但即使是如此的“硬通货”,同样也会面临无人接盘的问题。3、如今房子的金融属性越来越低,持有多套房可能会被套牢。李先生的例子告诉我们,如今投资房产赚钱的方法已经行不通了,未来接盘的人只会越来越少。

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另一个令人心酸的消息是,随着楼市不断降温,已经有人开始“弃房断供”了。根据阿里法拍房的数据显示,目前挂牌量已经达到了267万套,其中住宅类房产挂牌数量为157万套,去年同期仅为106万套,涨幅达到50%。可以确定的是,其中至少有四成是因为断供而被拿去拍卖的,原因也有很多,比如由于炒房资金链断裂导致还不起房贷,或者是因为当前经济下行的压力导致失业没有收入而还不起房贷,也有可能是企业经营不善导致破产。

对于刚需家庭来说,是绝对不愿意弃房断供的,不仅首付与已经偿还的房贷没有了,银行会将你的房子折价出售,出售价格的部分不足以弥补坏账的话,剩下的还是需要继续偿还。不仅如此还会上银行征信的黑名单,一旦征信出了问题,生活中方方面面都会受到影响,比如乘坐火车、飞机等交通工具,旅馆住宿等。即使未来有经济能力买房,银行都有可能不会放贷了。